>
上市是企业获取资金,实行资本运作的主要方式之一,也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前,真正有实力,守规矩的开发商方可顺利上市,然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下,欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺,并不现实。
7.债券发行:
先不说我国债券市场的规模相对较小,交投清淡,发行和持有的风险,因为根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
总而言之,房地产融资额度巨大,单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题,需要进行金融产品创新组合。同时,构建房地产证券公的法律体系,尽早出台《产业基金法》,完善现有的《公司法》和《证券法》,搭建房地产企业融资领域制度平台,才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
(四)房地产企业融资新动态
1.与海外基金的合作:
海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度,投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议,双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司,投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司,摩根士丹利房地产基金出资55%。
2.筹备赴港上市:
赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩,通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力,故继首创置业之后,上海复地也在香港联交所正式挂牌,顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议,也启动香港上市之旅。
广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商,均有意在条件成熟时到香港发行h股。内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了,它的上市为地产融资提供了一个新的渠道。
3.土地资金强强联合:
从华润成功入主万科之后,房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式,soho中国负责二、三期开发,华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股,拥有了万通地产27.8%的股权,成为万通地产的战略投资人。
国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段,郑州联盟新城在郑州破土动工。
8.31之后,“收购兼并”也是一波刚息一波又起,合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日,万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议,双方各自投资675万元分别取得45%的股权,联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。
(五)房地产融资渠道再添新品
1.典当融资:
典当以其快速、短期、便捷的特性,