消费群体逐步扩大。据调查,汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划,城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里,城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,*市每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
*
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构,其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户,四建公司职工住宅一栋16户,拆迁公司拆迁安置房一栋,30户)。其它房屋均为二——四层。 根据挂牌文件附图及现场核结,围合区内需拆除房屋面积:住宅34329平方米,经营性用房600平方米,合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证,规划建房证,房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算:
按照*市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。
1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、经营性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房:600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰:34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费:
1、搬家费:
住宅:200户*300元=60000元
经营性用房:9户*500元=4500元
小计:64500元
2、过渡费:
住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房:600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计:632535元
其他费用
3、 管理费,委托拆迁费:
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆迁评估费:35000元
5、 奖励:
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计:38533208元,折抵每平方补偿金额为11*.18元。
按照*市人民政府第9号令,对*市城市区域内房屋拆迁,在20*年上半年尚可以执行,自省《城市房屋拆迁管理办法》,在20*年7月1日开始执行后。*市城市房屋拆迁就困难重重,特别全国城市房屋拆迁大气候政策,向被拆迁人倾斜,裁决司法强制拆迁基本停止。再者,*市房屋拆迁管理办法即将出台,其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右,由此拆迁成本预计为:
11*.18元/平方米+100元/平方米 =12*.18平方米
12*.18元*34929平方米=42*5874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案,沿*路建两栋二层网点,占地面积:50*10*2=1000㎡,建筑面积:2000㎡。