一、项目背景
1 、 可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《*市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
2、项目名称： *路人行居住小区（暂定名）
3、项目概况
1 ）地块位置：该基地东起*河，南至建设东路，西至*路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属*市二类地段。
2 ）建设规模与目标：
土地面积：42.5亩（28300平方米）
容积率：2.2
开发周期：3至4年
土地价格：5000元/亩（*市国有土地使用权挂牌出让起价）
建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡
3 ）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至*市中心*路、*路。
（2）西侧为*市城市中心景点*湖。
（3）东侧为*河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
（4）西南靠近*市城关小学。
（5）北面为*市人民银行。
4 、项目swot分析
优势及机会
(1) 该项目地处*市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是*最佳的居住区域。
(2) *近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“*商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为*市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与*市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在*市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) *市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上*市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 *市概况
*市位于*南岸，面积8271平方公里，