物业治理问题是加强社区建设，构建和谐社会的重要内容之一。综合市长公开电话每年受理情况看，物业治理方面的投诉一直居高不下，年年都是热点、难点之列。仅今年上半年，我办就接到此类投诉890余件，主要是房屋质量不好、高层供水难、卫生状况差、亮化徒有虚名、被盗现象严重、地下室或车棚挪作他用、乱搭乱建、油烟噪音扰民、强制指定消费太阳能等涉及物业治理工作的问题。就此，我办于近日进行了调研。一、小区物业治理基本概况我市物业治理自1998年起步，现已有物管企业61家，其中二级资质企业3家，三级资质企业48家，暂定级企业10家，从业人员3000多人。已交付使用的住宅物业治理项目118个，总建筑面积668.69万平方米，其中已成立业主委员会的有81个小区；在建住宅物业治理项目（实施前期物业治理）27个，总建筑面积480万平方米。这些治理项目中，荣获物业治理部优称号的1个，省优称号的20多个。二、小区物业治理存在的问题及原因随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业治理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：（一）业主对权利义务的熟悉不对称。随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业治理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务熟悉不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从治理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业治理费，尤其是老旧小区。不交费的理由多种多样，物业服务不到位自不必说，房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷、下岗等都作为不交费的理由。如此恶性循环，直至物业企业服务质量下降，干脆关门走人，广大业主也深受其害。最典型的就是年初闹得沸沸扬扬的鸳鸯一村业主与新雨物业纠纷，最终两败俱伤。据了解，目前我市已有七、八家物业治理企业因收费难，物业治理工作难以为继，无奈撤出，涉及13个小区,50多万平米住宅。四是业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业治理自主权，对成立业主大会参与物业治理漠不关心。业主大会召开难，作用发挥不够，业主委员会并没有实行真正意义上的自治治理，业主和物业治理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业治理和发展带来隐患。（二）企业对治理服务的定位不准确我市物业治理企业从业人员文化层次普遍较低，素质不高，很难树立科学的治理和服务理念，加剧了业主和物业企业之间的矛盾。主要表现在：一是某些物业治理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。非凡是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业治理服务水平的提高和客户满足度的提升。二是某些物业治理企业缺乏专业人员。日常维修是物业治理一项重要工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业治理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是部分物业治理企业从自身经济利益出发，出租车棚、地下室等，用于经营谋利，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。（三）老旧小区基础条件不配套我市物业治理住宅小区分为三类：一是缺乏物业治理配套设施的老旧住宅区，占全市物业治理住宅区面积40；二是实行半封闭治理的住宅小区，占全市物业治理住宅小区面积的21；三是配套设施完善、实行全封闭治理的住宅小区，占全市物业治理住宅小区面积的39。其中，老旧住宅区面